Garantia não é um atestado de que o bem não vá sofrer defeitos. Mas que qualquer defeito apresentado no prazo de garantia será reparado sem ônus para o comprador através da assistência técnica.

Prazo de garantia não é o tempo da vida útil de um bem. É o prazo em que será prestada assistência técnica gratuita (independentemente da durabilidade do bem).

Acham-se no Termo de Garantias — documento assinado junto com o Contrato de Compra e Venda — e no verso deste o “Quadro de Especificações das Garantias” o detalhamento das garantias oferecidas.

HÁ CONDÔMINOS QUE IMAGINAM QUE A GARANTIA É COMO SE FOSSE UM CERTIFICADO DE QUE O BEM É PERFEITO E NUNCA TERÁ DEFEITOS.

Mais:

Basicamente, as garantias são fornecidas de acordo com o período de tempo em que se espera pleno funcionamento do bem ou então de acordo com a sua vida útil.

(Lembrando: Pleno funcionamento é o desempenho do bem adequadamente. Vida útil é o tempo entre a conclusão da obra e a época em que ocorre perda das funções).

Mesmo quando se espera pleno funcionamento, é muito freqüente, haver necessidades de reparos (a cargo do vendedor) e, normalmente, de manutenções (a cargo do comprador).

Encerrados os prazos de garantias, os reparos e o refazimento ficam por conta do comprador, independentemente de ter sido ou não feito qualquer reparo pela construtora durante o período de garantias.

O exemplo mais típico é o de um automóvel. O prazo de garantia pode ser de dois anos por exemplo. Não quer dizer que o automóvel vá durar apenas dois anos. Os dois anos significam o tempo estimado de pleno funcionamento e que qualquer reparo fica por conta do vendedor.

O automóvel pode durar perfeitamente dez ou vinte anos, porem a durabilidade e a qualidade do funcionamento dependem de uma adequada manutenção por conta do comprador.

Num prédio é semelhante, ressalvando-se que em virtude da construção civil agregar componentes de diferente natureza, os prazos de garantias são variáveis de 180 dias a 5 anos.

Alguns itens contam com garantias que coincidem com a sua vida útil. É o que acontece com a impermeabilização, na qual a manta impermeabilizante tem vida útil de 5 anos . Neste caso a garantia está no limite da vida útil. Não há portanto a menor possibilidade de extensão.

Mais:

A primeira delas é que um automóvel é fabricado em condições físicas consideradas ideais, seguindo rigorosas especificações técnicas, onde as variações admitidas são da ordem de milésimos de milímetros, enquanto a construção civil é produzida sob as mais adversas condições físicas, artesanalmente e sujeitas a muitas circunstâncias, onde as variações são vários centímetros. O mesmo acontece em relação a exposição do bem a intempéries.

A garantia de um automóvel é, dentro dessas condições, quase incondicional, arcando a montadora, nesse período, com praticamente todos os itens e com revisões. Já a garantia de um imóvel, é dada apenas para o que se convencionou chamar de defeitos de construção, entendida esta como que sofreu transformação, ficando a manutenção por conta do comprador.

Exemplos de garantias comparadas entre automóvel e imóvel:

a) O motor de um automóvel tem garantia de 24 meses. Quando chega ao 23º mês, surge um defeito. A Montadora (empresa garantidora) tem a obrigação de reparar o defeito sem ônus para o proprietário (desde que tenham sido obedecidos os cuidados necessário e as manutenções) e não de fornecer um motor novo. Se após isso, voltar a acontecer problemas, ainda que a repetição do defeito ocorrido, os mesmos não tem mais garantias, visto que o período de cobertura das garantias se esgotou, ou seja, daí pra frente, o proprietário é que deve arcar com os reparos e manutenção.

b) Um pneu tem garantia (de funcionamento e não da banda de rodagem, por exemplo) de 40.000 Km. Quando chega a 39.900 km apresenta um defeito. A empresa garantidora é obrigada apenas a reparar o defeito e garantir o seu funcionamento até alcançar os 40.000 km, ou seja, até alcançar a vida útil esperada (Não dará um novo pneu). Daí pra frente, o proprietário é que deve arcar com o reparo ou a substituição.

c) O CD Player de um automóvel tem 12 meses de garantia. Com seis meses de uso deixa de funcionar. A concessionária encaminhará o proprietário diretamente a assistência técnica do fabricante do aparelho e não se envolverá no diagnóstico e reparo do mesmo.

A analogia com a construção civil é:

• No caso do motor – é o que acontece com diversos itens da construção cujas garantias variam de 180 a 360 dias. Daí pra frente, os proprietários é que devem arcar com os reparos.

• No caso dos pneus – é semelhante ao que acontece com a impermeabilização. Após os 5 anos de garantia, ou seja término da vida útil, os reparos ou refazimento ficam a cargo dos proprietários.

• No caso do auto-rádio – são as garantias dadas diretamente por fornecedores como mecanismo de descarga de caixas acopladas,desempenho de esquadrias, automatização de portões, elevadores etc.

ALGUNS CONDÔMINOS IMAGINAM QUE A CONSTRUTORA DEVE FAZER MANUTENÇÃO SOBRE TODOS OS ITENS A VIDA TODA.

Quer dizer que o imóvel deve oferecer as condições básicas de segurança, conforto e higiene e que durante 5 anos conta com garantias desses quesitos.

Mais:

A construtora é responsável durante 5 (cinco) anos pela solidez e estabilidade da obra. Isto abrange as fundações, a estrutura e as impermeabilizações de maneira ampla. Compreende também o sistema elétrico (e não peças), o sistema hidráulico (e não peças) de modo restrito, ou seja, apenas quando os defeitos nesses itens afetarem a solidez e estabilidade da construção, conforme acha-se detalhado no QUADRO DE ESQUEMÁTICO DE GARANTIAS.

Sistemas são os conjuntos.

No caso do sistema elétrico, compreende: o projeto, as cargas elétricas, os quadros de entrada, a adequação dos materiais ao sistema (como cabos fusíveis, disjuntores e fios) e o aterramento. Por exemplo, se for usado um cabo inadequado, o sistema elétrico poderá apresentar defeitos graves como aquecimento, queima de fusíveis e/ou disjuntores, problemas que poderiam até colocar em risco os moradores. Ou seja, o sistema elétrico deve funcionar adequadamente de acordo com as normas técnicas de engenharia e os padrões das concessionárias públicas (que por sinal aprovam os projetos e autorizam as ligações). Agora, não abrange, por exemplo uma minuteria que enguiçou (peça isolada).

No caso do sistema hidráulico aplica-se o mesmo conceito, com as devidas especificidades.

Esses sistemas devem ter pleno funcionamento, por 5 anos, enquanto a impermeabilização têm vida útil de 5 anos.

Porém compete ao condomínio na área comum e ao proprietário na sua unidade efetuar manutenções desde o recebimento do imóvel e tomar os cuidados necessários para não danificar os bens ou partes.

A GARANTIA É DADA COMO UM TODO E NÃO A PEÇAS ISOLADAS.

Importante:

a) Se os moradores verificarem qualquer anomalia relacionada com os itens acima deverão comunicar imediatamente a construtora.

b) Por ser o sistema construtivo próprio, o comprador se compromete a não efetuar alteração, quebra ou rasgos em alvenaria sem prévia consulta e consentimento da construtora, transmitindo aos seus eventuais sucessores tal orientação.

c) construtora não assume qualquer responsabilidade por reformas que alterem o projeto original, o que acarretará a perda total das garantias

O código de defesa do consumidor estabelece garantia de 90 (noventa) dias, porém a Construtora, por liberalidade, concede os prazos de 180 até 360 dias de garantias, conforme o item, detalhados no QUADRO DE ESPECIFICAÇÕES DAS GARANTIAS.

Mais:

Esse prazo é por experiência mais do que suficiente pra os ajustes necessários.

Os defeitos que aí podem aparecer são chamados de “vícios ocultos”.

De maneira geral, considera-se como “vícios ocultos”, aqueles diagnosticados como de mau funcionamento , durante o uso ou teste, dentro dos prazos acima,, respeitadas a vida útil e o desgaste natural, bem como as garantias dadas pelos Fornecedores.

Veja detalhamento no QUADRO DETALHADO DE GARANTIAS.

É o momento da transmissão da posse do imóvel ao comprador, quando ele deve conferir o bem que está sendo recebido. Tem um significado jurídico importante, uma vez que a transmissão da posse do imóvel compreende vários direitos e obrigações.

Mais:

Na fase de entrega do imóvel, que normalmente ocorre num pequeno espaço de tempo, o proprietário solicita algumas retificações e depois volta para conferi-las. Alguns itens como vidros quebrados, azulejos lascados etc., devem ser apontados no ato. Porém há itens que o proprietário não consegue conferir na hora, como por exemplo uma tomada que não esteja funcionando. Nestes casos o proprietário deve indicá-lo tão logo quanto possível, a fim de não perder a garantia. Eventuais defeitos não impedem o recebimento das chaves.

Entrega das Chaves é o ato (jurídico) de transferir a posse do imóvel ao comprador .

Conclusão da obra é o termino da construção da unidade fisicamente.

Mais

Considera-se a obra concluída quando o imóvel estiver em condições de habitalidade, ainda que estejam faltando arremates e acabamentos na parte comum e não tenham sido executadas as ligações definitivas de serviços públicos nem obtidas as licenças da Prefeitura Municipal. Quando esta expedir documento público que chamado “AUTO DE CONCLUSÃO” (ou “HABITE-SE’) a obra recebe a chancela pública oficIal de concluída. A partir daí é que se providenciam os registros públicos no Cartório de Registro de Imóveis.

A entrega das chaves é a própria entrega do imóvel na condição de habitabilidade, ou seja, pronto para ser habitado ou utilizado. A partir daí o comprador passa a arcar com todos os compromissos que recaem sobre o imóvel. (A mesma responsabilidade tem o comprador quando as chaves são colocadas a sua disposição e este não vem retirá-la).

Uma vez transmitida a chaves em ato formal (de preferência por escrito, ou com testemunhas) o imóvel adquire a condição de inviolabilidade, ou seja, ninguém pode entrar nele sem o consentimento do morador ou ordem judicial.

Veja a relação básica no “QUADRO de ESPECIFICAÇÕES DAS GARANTIAS” no verso do Documento “TERMO DE GARANTIAS”.

Mais:

Por ocasião da entrega das chaves, o proprietário deve fazer vistoria para recebimento do imóvel, o que ele fará acompanhado de um representante da construtora. Os itens que precisam ser de alguma forma, retificados, corrigidos ou melhorados devem ser apontados pelo proprietário por escrito, o que será feito num impresso próprio. Observe que algumas considerações são técnicas e, nesse caso, receberão avaliação da engenharia (ou já contam com uma explicação no presente manual).

Todos os defeitos aparentes devem ser vistoriado inicialmente. (Porém itens relacionados no “Quadro de Especificação das Garantias” com prazo de 180 a 360 dias poderão ser verificados posteriormente).

Em geral, defeitos (ou vícios) aparentes são aqueles de fácil constatação como: itens riscados, quebrados, amassados ou faltantes referentes a pisos, azulejos, aparelhos sanitários, metais sanitários, pintura, vidros, esquadrias e acessórios, tomadas, interruptores, ferragens, rejuntes e acabamento em geral. (Ver detalhamento conforme QUADRO DE ESPECIFICAÇÃO DAS GARANTIAS).

A garantia e a assistência técnica são prestadas diretamente pelo fabricante, referentes a produtos fabricados prontos pelo fabricante.

Mais

Muitos itens são produzidos, instalados e liberados por fabricantes, sem ter havido a mão-de-obra da construtora, como é praxe nesse negócio. É o que acontece com portões e sua automação, bomba d’ água, aquecedores, pára-raios, geradores, equipamentos de segurança, equipamentos de piscina, luzes e sistemas de emergência, interfones, mecanismos de caixa de descargas e, principalmente elevadores (neste último caso, requer-se um projeto próprio de instalação, alvará de funcionamento, engenheiro responsável técnico e contrato de manutenção). Para esses itens, a garantia só pode ser dada diretamente por cada um dos fabricantes que é quem entende do negócio.

Em resumo, as principais variações são :pequenas diferenças em relação aos projetos; leves deformações e fissuras;moderadas ondulações de revestimentos; ligeiras flutuações de materiais e mão de obra.

Mais:

Considerando-se a natureza da construção civil, são perfeitamente normais numa edificação e, portanto, plenamente aceitáveis as seguintes variações:

a) Pequenas variações de qualidade ou quantidade nos serviços realizados em relação ao projeto e às especificações, decorrentes do próprio processo construtivo do Edifício, que é artesanal, não repetitivo, não industrializável, com emprego intensivo de mão-de-obra migrante e não homogênea.

b) Leves deformações e fissuras em função dos esforços solicitantes a que é submetido o Edifício (cargas, ação do vento, variação térmica, etc.)

c) Moderadas ondulações nos revestimentos de gesso liso sobre alvenaria ou laje, revestimentos de fachada, ou pintura diretamente sobre alvenaria ou concreto (laje, pilares, vigas).

d) Ligeiras flutuações de cor, tonalidade ou textura em elementos de origem mineral e vegetal, tais como madeira, pedra, mármores e granitos, ou materiais que procurem imitá-los.

e) Deformações próprias das peças em madeira, que não prejudiquem o seu uso, ou não ocasionem prejuízo estético excessivo.

f) Outras variações intrínsecas e próprias do processo construtivo ou dos materiais aplicados

Ao constatar algum problema (na área privativa ou na comum ), o proprietário ou o síndico devem consultar o Manual do Proprietário para verificar se o problema se encontra dentro das Garantias (ou se trata de manutenção obrigatória pelo proprietário).

Após a confirmação de que o defeito encontra-se dentro das garantias, ou proprietário devesolicitar a Assistência técnica, indicando, de acordo com este MANUAL, em qual item se enquadra o serviço solicitado.

As solicitações devem ser feitas POR ESCRITO, através de carta, fax ou e-mail.

A construtora irá apreciar se é o caso de tomar imediatamente alguma providência ou se enviará um técnico que emitira em diagnóstico se cabe ou não assistência técnica solicitada e, em caso positivo, como e quem ira executá-la.

(Se quiser o proprietário ou o síndico podem comparecer a sede da construtora e anotar a solicitação de assistência técnica).

Mais:

A CONSTRUÇÃO CIVIL abrange cerca de 3.000 itens de materiais e serviços. Contribuem para isso inúmeros fornecedores e prestadores de serviços que respondem em conjunto com a construtora pelas garantias. Quase todos os serviços são altamente especializados e não podem ser reparados diretamente pela construtora. A Construtora, somente poderá assumir a atitude de contratar outro fornecedor ou prestador de serviços quando houver sido esgotado todos os recursos para que esses sanem o problema.

Leia a questão: ”Quem é o responsável pela edificação do prédio?”

A solicitação de assistência técnica deve obedecer algumas regras, a saber:

a) O atendimento se dará conforme o TERMO DE GARANTIAS, especialmente com relação aos prazos e as outras condições de garantia;

b) O solicitante deve fornecer todas as informações sobre o problema, sem omissões;

c) O solicitante vem efetuando as devidas manutenções sobre o imóvel;

d) O proprietário prestara recibos dos serviços executados;

e) Os atendimentos serão feitos em horário comercial e deverá ser acompanhado pelo solicitante ou pessoa devidamente autorizada;

f) A confirmação do atendimento será feita no mínimo 24:00 horas antes;

g) Caso haja o comparecimento de representantes da construtora, após a devida confirmação, e não seja providenciado pelo solicitante a recepção destes será cobrada taxa de visita do engenheiro e/ou demais profissionais;

h) Constatando-se na vistoria técnica que os serviços não estão cobertos por garantias, será cobrada taxa de visita e não caberá a construtora a execução dos serviços;

i) Caso o solicitante não quite essa obrigação estará incorrendo em inadimplência de conformidade com o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e serão suspensos os atendimento de assistência técnicas até sua devida quitação;

j) Os reparos serão feitos em até 150 dias, salvo casos de urgências, de acordo com avaliação técnica;

NÃO. Não deve ser feita dessa forma, em regra.

A solicitação deve ser feita ao setor competente da construtora pelo Síndico ou administradora, quando se tratar de área comum e pelo adquirente quando se tratar de unidade autônoma. Não são aceitas solicitações feitas via zeladoria, incumbindo apenas aeste, o acompanhamento dos serviços, quando for o caso.

NÃO. Não deve ser feita por vários motivos. Primeiro é que o funcionário não é empregadoda construtora mas de sub-empreiteiro. Segundo é que ele recebe de superiores uma tarefa específica a executar e não pode se desviar dela. Terceiro é que ele não tem como apresentar oficialmente a solicitação.

Somente serão atendidas solicitações de assistência técnica em que o adquirente proceder conforme orienta este Manual.

Pode, mas somente para área comum. Para unidades autônomas deve ser feita diretamente pelo adquirente.

NÃO. Não cabe a construtora efetuar manutenções mas apenas serviço de assistência técnica para reparos de defeitos de construção.

Manutenções de rotina cabem aos proprietários pois se trata de conservação do imóvel.

Mais:

De acordo com a NBR 5674 da ABNT, o responsável pela manutenção do imóvel é do próprio Condomínio (para área comum) e do Condômino (para unidade autônoma).

A CONSTRUTORA NÃO EXECUTA MANUTENÇÃO.

Em regra não; a construtora não costuma prestar serviços de assistência técnica fora das garantias. Estes serviços devem ser contratados junto a profissionais especializados, existentes no mercado.

Mais:

• O serviço só será executado após o solicitante ou seu representante dar o aceite ao orçamento e devendo ser quitado através de cobrança bancária.
• Caso o solicitante não quite sua obrigação assumida estará sujeito as regras constantes no Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda.

SIM. Caso necessite de alguma orientação sobre manutenção própria ou reforma, peça por escrito a construtora. Será analisado o caso, sujeito ou não a cobrança, dentro dos prazos estipulados pela contrutora.

A garantia estará automaticamente cancelada se:

1. o morador ou o condomínio executarem nas unidades ou nas áreas comuns obras, serviços, reparos, alterações estruturais e de alvenarias, modificações de elétrica e/ou de hidráulica, expansão, ampliação de cargas, substituições de peças, agressões a áreas impermeabilizadas, uso de produtos inadequados, mau uso das instalações e de materiais componentes da obra;
2. Deixar de serem realizadas manutenções, ou realizarem manutenções negligentes e outros procedimentos incompatíveis com a conservação dos equipamentos e da obra, sem autorização expressa da construtora;
3. houver danos por mau uso ou desrespeito aos limites admissíveis de sobrecarga;
4. os proprietários não permitirem o acesso de profissionais para proceder a vistoriaou serviços.
5. não tiverem sido tomadas providências anteriormente recomendadas em vistoria técnica, por parte do proprietário ou do condomínio.
6. ocorrer caso fortuito ou de força maior que impossibilite a concretização da garantia concedida, nos termos do artigo 393 do Código Civil.

É comum haver diferenças de até 5% (cinco por cento) nas medidas lineares ou quadradas — o que, aliás, está previsto no Contrato de Venda e Compra bem como no Código de Obras da PMSP — assim como pequenas diferenças no executado em relação aos projetos, prospectos e anúncios:

“Fica estipulado que alterações que não descaracterizem o projeto, nem impliquem em divergências superiores a 5% (cinco por cento) entre metragens lineares ou quadradas constantes do projeto aprovado e aquelas que vierem a ser executadas na obra, assim como as demais situações previstas na seção 3.J do Regulamento do Código de Obras do Município de São Paulo, serão aceitas. . .”

Mais:

Além dos projetos aprovados, a construção civil é baseada em diversos projetos auxiliares, planilhas, memoriais e outros documentos exclusivos da Construtora, obedecendo as Plantas Aprovadas e normas da ABNT. Por ser um produto executado por mais de 50 prestadores de serviços, com cerca de 3.000 itens de materiais aplicados, construído “in loco de maneira artesanal”, sujeito intempéries(chuvas,vento, sol,excesso ou falta de umidade), grande variação de mão-de-obra, e compatibilização dos diversos projetos (estrutura, elétrica, hidráulica, telefonia etc.), é praticamente impossível a obra pronta ser igual a idealizada,levando-se também em conta que os produtos existentes no mercado estão em constante mutação.

A construtora, verificando a possibilidade de aumentar a segurança e melhor aproveitamento das áreas comuns poderá remanejar os mobiliários, tais como: churrasqueiras, playground, lixeiras, abrigos e outros. Nada disso descaracteriza o projeto.

Todo material publicitário tais como perspectivas artísticas da fachada, plantas baixa do pavimento térreo e do apartamento tipo são única e exclusivamente ilustrativas, podendo na execução do edifício sofrer pequenas alterações nas disposições, no tipo e cor de revestimento.

A Construtora é a responsável pela construção. A incorporadora é a responsável pelos aspectos legais que envolvem a edificação, desde a compra do terreno até a instalação do condomínio. Geralmente, a construtora e a incorporadora são a mesma empresa.(mas podem ser duas pessoas distintas).

Porém, inúmeras outras empresas e empreiteiros autônomos participam da construção, sendo cada um responsável por aquilo que fez.

Mais:

A construção civil conta com um grande número de pessoas e empresas especializadas que são chamados de sub-empreiteiros (no caso dos que realizam mão-de-obra) ou contratados (nos demais casos, em geral).

A construtora contrata, negocia, supervisiona, confere e faz o controle de qualidade dos serviços de cada uma delas e para isso deve estar amplamente qualificada.

Porem a construtora não executa os serviços. Por isso, quando deve ser feita alguma assistência técnica, a construtora deve solicitar que o sub-empreiteiro resolva o problema.

É claro que o sub-empreiteiro não está parado esperando ser chamado. Pelo contrário, os bons sub empreiteiros estão sempre sendo requisitados. Portanto, a solicitação de manutenção deve aguardar esse atendimento. A construtora faz todas as gestões em cada caso para o mais rápido atendimento, porem não pode ela mesma atender por várias razões (material, mão-de-obra e procedimentos especializados) e para preservar a garantia que os sub-empreiteiros são obrigados aconceder.

• Fabricantes de esquadrias
• Impermeabilizadores
• Aplicadoras de Gesso Liso, Forros e Peças decorativas.
• Instaladora Hidráulica
• Instaladora de Elétrica
• Instaladora de Para Raios
• Instaladoras de Elevadores
• Instaladoras de Sistemas de Emergência
• Instaladoras de proteção de incêndio.
• Instaladora de Telefonia, Comunicação interna e Internet
• Executoras de Mão-de-Obra Civil
• Aplicadoras de pisos, ajulejos e pastilhas cerâmica
• Aplicadoras de pedras e revestimentos especiais
• Marcenarias
• Pinturas
• Paisagismo e Jardinagem
• Limpeza
• Movimento de Terra
• Remoção de Entulhos
• Projetistas(Arquiteto, Engenheiro Estrutural, Engenheiro de Fundações,Engenheiro de sistemas ( elétrico, gás e hidráulico)
• Assessores (advogados, engenheiros de cálculos de áreas, de planejamento de obras)

A melhor qualidade existente no mercado brasileiro.

Mais:

No que se refere as técnicas de construção empregadas, bem como os materiais utilizados nas construções, a Barroco trabalha exclusivamente com os melhores materiais e os mais idôneos prestadores de serviços. Como exemplo disso pode-se citar os testes em laboratórios de todo o aço, blocos de alvenaria, argamassas e concretos utilizados com emissão de laudos arquivados como parte do controle tecnológico da obra. A areia e pedras são adquiridas lavadas para evitar impurezas; a mão-de-obra é rigorosamente treinada e os engenheiros estão entre os mais conceituados do Brasil.

Freqüentemente aparecem expressões no Termo de Garantias como“padrões normais”, “comprometer”, “mau desempenho” “critério técnico”, “avaliação técnica” as quais não consigo compreender bem?

Mais:

Um edifício é uma obra complexa, elaborada sob rigorosas técnicas de engenharia. Conta obrigatoriamente com um responsável técnico geral (chamado dirigente técnico), bem como outros profissionais igualmente técnicos como: arquiteto, engenheiros de fundações, engenheiro de estrutura, engenheiro de elétrica/hidráulica, engenheiro elevadores e de segurança, todos obrigatoriamente registrados no C.R.E.A – Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura; todos emitem obrigatoriamente A.R.T. – Anotação de Responsabilidade Técnica e recolhem( cada um) as taxas correspondentes.

Cada trabalho a ser executado é obrigatoriamente e previamente aprovado segundo projetos específicos submetidos a diversos órgãos como: Secretarias (várias) da Prefeitura, Corpo de Bombeiros, Concessionárias de serviços públicos de eletricidade, de águas e esgoto, de gás, de telefonia, Ministério do Trabalho etc.

Em muitos casos só é possível iniciar o trabalho depois de Alvará (de movimentação de terra, início de construção, instalação de tapumes, de alojamento provisórios da obra,de instalação de elevadores etc.). Após o término, dos trabalhos, precisam ser obtidas as aprovações, autorizações e alvarás finais ou de funcionamento como: Energia Elétrica, Água e Esgoto, Elevadores, Telefonia, Gás e Prefeitura (“Habite-se”).

Devem ser obedecidas inúmeras leis e atendidas inúmeras instruções dos já mencionados Órgãos. Devem também ser respeitadas inúmeras Normas Técnicas oficiais da ABNT - Associação. Brasileira de Normas Técnicas, sobre qualquer coisa que se possa imaginar numa obra.

Com isso, são elaboradas dezenas de plantas, projetos, desenhos, especificações, memoriais, cronogramas e arquivos.

Muitos serviços ou partes da obra são altamente técnicos exigindo regularmente muitos testes de laboratórios e chegam, por vezes, a requerer até especialistas e institutos internacionais, tanto nas fases pré, durante e pós obra.

Muitos casos e situações requerem a avaliação de técnico que dirá em parecer abalizado se o item que está sendo analisado está ou não dentro de padrões normais, se compromete ou não outras partes da obra, se têm ou não bom desempenho, etc.

As lajes são elaboradas com a tecnologia chamada “piso zero”, ou seja, são rigorosamente niveladas com aparelhos eletrônicos a base laser. A laje e o piso acabado são executados e acabados em uma única etapa. Ocorre porém, que em virtude da acomodação da estrutura da edificação, a laje sela,inevitavelmente, isto é, torna-se ligeiramente abaulada com o passar do tempo provocando então a queda irregular. Não há solução para isto atualmente.

Mais:

A execução do nivelamento no “piso zero” é técnica moderna de conforto, pis do contrário, como acontecia antigamente, as instalações dos móveis e acessórios seriam prejudicadas caso houvesse desnivelamento do piso, bem como haveria recortes fora de padrões nos azulejos e pisos.

Sugere-se na lavagem dessas áreas, a utilização de rodo para direcionamento da água para o ralo (o qual é normalmente colocado na área de serviços ou no WC). Cozinhas não foram feitas para serem lavadas diariamente; não podem ser executadas com queda nem podem ter ralos.

As demais áreas mencionadas podem apresentar caimentos, porém a selagem inevitável acaba produzindo pequenas alterações.

Segue a mesma orientação do item acima(anterior).

Mais:

Neste caso alerta-se para a verificação do ralo, pois está sujeito a freqüentes entupimentos em virtude de ficar em área exposta. Deve-se também verificar calafetação das portas-balcão, para evitar-se infiltração para parte interna do apartamento.

O projeto elétrico foi dimensionado e executado para atender a previsão de lâmpadas existentes (de acordo com a respectiva carga). Caso houvesse, algum problema no Sistema Elétrico, a queima da lâmpada seria imediata, ou seja, ao trocar a lâmpada, ela queimaria.

Mais:

Quando lâmpadas queimam com freqüência, em geral trata-se de má qualidade da lâmpada, inadequação para a carga prevista (lâmpadas de 110 V para energia instalada de 127 V.), ou ainda a má colocação (mal rosqueada). Pode estar ocorrendo, ainda, picos de energia elétrica na rua ou região.

As lâmpadas possuem uma vida útil, e conseqüentemente em áreas onde possuam grande quantidade de lâmpadas a tendência é de haver mais troca em virtude de sua proporção, ou seja, exemplificando, se em um subsolo houverem 100 lâmpadas e ocorrer uma queima de 10% em um período, serão 10 lâmpadas, e que serão muito mais notadas do que um depósito que possua apenas 2 lâmpadas, sendo este inclusive com uso de menor freqüência.

O projeto elétrico foi dimensionado e executado para atender a carga prevista para cada ponto. Assim verifique se não houve sobrecarga na tomada, necessitando de manutenção, através de profissional habilitado, ou ainda se o disjuntor não encontra-se desligado. Tal item só conta com as garantias descritas no QUADRO DE ESPECIFICAÇÃO DAS GARANTIAS.

R Procure deixar os locais sempre ventilados; também verifique se os ralos e sifão, (que são sifonados) sempre possuem água (a água evita que o cheiro retorne), bem como o rejunte em volta da vasos sanitários e ralos.

Nos pontos de entrada de esgoto para as máquinas de lavar roupa ou louça, verifique se há vedação adequada.

Peça para a administração do edifício verificar se os canos de ventilação do esgoto (respiro) não estão bloqueados, e se a rede de esgoto não se encontra entupida.

R Verifique o ponto exato do vazamento. Caso seja na conexão da torneira com o ponto da parede, observe se não foi excessivamente rosqueado (além do necessário), pois isso pode danificar as vedações internas e até rachar a conexão. Em caso de dúvida convém chamar um técnico.

R A assistência técnica é prestada diretamente pelo fabricante.

R Veja no item XIII do “Breve Manual das partes de um edifício - “Esquadrias” explicações amplas sobre esquadrias.

R Não. Esse item não conta com garantias após a ENTREGA DAS CHAVES (veja QUADRO DE ESPECIFICAÇÃO DAS GARANTIAS).

R Não. Esse item não conta com garantias após a ENTREGA DAS CHAVES (veja QUADRO DE ESPECIFICAÇÃO DAS GARANTIAS.

Mais

R Não. Esse item não conta com garantias após ENTREGA DAS CHAVES (veja QUADRO DE ESPECIFICAÇÃO DAS GARANTIAS).

R Esse item não conta com garantias após ENTREGA DAS CHAVES (veja QUADRO DE ESQPECIFICAÇÃO DAS GARANTIAS).

Em caso de construção vertical, ou seja prédio e apartamentos, é executado sistema de proteção de estrutura contra descargas atmosféricas conhecido como “Pára-raios”.

Nenhum “pára-raios” assegura proteção absoluta das estruturas, pessoas e objetos (tais como: eletrodomésticos, fax, telefone, interfone, comandos dos elevadores, computadores, etc.); a instalação do mesmo foi efetuada de acordo com norma NBR 5419 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e apenas reduz os riscos de danos devido às descargas atmosféricos.

Mais:

O “pára-raios” deve ser inspecionado a cada 12 (doze) meses por firmas especializadas, a fim de atestar o estado geral dos componentes e o conseqüente funcionamento. Sugerimos que essa providência seja rigorosamente agendada pelos adquirentes, executada e documentada para os diversos fins, inclusive o de seguros.

Em relação à proteção contra queimas de aparelhos elétricos, sugere-se à instalação de um aparelho chamado “protetor de linha” fixado no quadro de entrada de energia de cada apartamento, o qual pode evitar parcialmente a queima dos mencionados equipamentos.

R O rejunte tanto de pisos como de azulejos é fundamental para evitar infiltrações de água e de outras substâncias, devendo ser refeito periodicamente em todo ou parte,uma vez que se trata de item sujeito a desgaste. É manutenção obrigatória pelo proprietário As garantias são somente aquelas previstas no QUADRO DE ESPECIFICAÇÕES DE GARANTIAS.

Mais:

De sua parte, evite limpeza de áreas frias (pisos de cozinha, banheiros, e área de serviços e sacadas) com ácidos ou soda cáustica, que pelo alto poder de corrosão tendem a consumir os rejuntes de pisos e paredes, podendo provocar infiltrações generalizadas.

Se nenhum desses casos estiver acontecendo, solicite a assistência técnica.

R Toda tubulação de água e esgoto, bem como a impermeabilização de pisos e ralos foram testados antes da entrega do edifício.

Verifique se o condômino do pavimento superior realizou alguma reforma no banheiro, cozinha ou área de serviços superior (o que é muito comum) ou ainda deixou de efetuar alguma manutenção ou a efetuou com negligência, bem como o estado dos rejuntes.

R Por se tratar de uma estrutura sólida, construída com abundante emprego de aço, ocorrem vibrações, as quais podem dar a impressão de que a laje balança, estando porém dentro da normalidade. Em caso de dúvida, solicite avaliação de construtora.

R É muito comum o proprietário ligar vários eletrodomésticos numa só tomada, usando benjamins e extensões, sem qualquer critério provocando superaquecimento cuja conseqüências são: a queima da tomada, queima de terminais dos equipamentos e até de incêndio. Trata-se de um mau uso que provoca perda das garantias e representa um risco.

Mais:

1. não use benjamins nem extensões;
2. dê preferência as saídas de energias de equipamentos;
3. chame um técnico para dimensionar a carga que você pretende utilizar (não custa caro);
4. instale tomadas para o total de equipamentos que possui(cuidado
para não rasgar paredes o que terminantemente proibido);
5. dimensione os fios, disjuntores, quadro interno de entrada e tomadas
para a carga elétrica que pretende utilizar;
6. faça instalações de fio terra;
7. se for utilizar estabilizador faça-o com critério técnico.

R O gesso é aplicado artesanal e manualmente; é perfeitamente normal haver ondulações, dentro de níveis técnicos aceitáveis, que se tornam mais visíveis a noite com iluminação artificial.

R A causa deve ser entupimento, obstrução ou excesso de sabão.

Mais:

R Por se tratar de produto natural (origem mineral), extraído em blocos de rochas não existe padrão e nem uniformidade nas cores e desenhos. É perfeitamente normal haver tonalidades e manchas. É praxe a peças não serem colocadas por tipo de mancha ou marcações.

R Podem ocorrer devido a umidades ainda remanescentes da fase de construção ou, então, de defeitos do material (tintas). Esses defeitos se verificam logo de início e devem ser apontados na entrega das chaves.

Outros defeitos que podem ocorrer estão cobertos por garantia até 360 dias.

Mais:

Ressalve-se, porém, que no caso de reparo da pintura só é reparada a parte que apresentou defeito. Por exemplo, suponha que o revestimento de argamassa ou de gesso apresente defeito dentro do prazo de garantia. A assistência técnica da construtora providenciará reparos nesse revestimento e automaticamente na pintura da parede. Poderá ser o caso de pintar aquela parede toda mas não as demais paredes do ambiente ou da fachada. É claro que em virtude da ação da luz no tempo, a nova parede apresentará de início diferença de tonalidade, a qual será futuramente igualada. Não cabe em hipótese nenhuma a pintura das demais paredes.

OS SERVIÇOS DE PINTURA É QUEM EXECUTA PEQUENOS REPAROS DE FISSURAS E TRINCAS, SOB ORIENTAÇÃO OBRIGATÓRIA DO CONDOMÍNIO.

R A umidade interna pode ter diversas causas:

1. água depositada em blocos de concreto durante a construção;
2. infiltração em janelas
3. vazamento de apartamentos acima
4. pintura com material impermeável (feito pelo proprietário) ou papel de parede impermeável;
5. trincas externas.

O edifício não deve apresentar trincas externas as quais se verificadas devem ser comunicadas e acompanhadas pela construtora. Não confundir tais trincas externas com fissuras dentro dos padrões normais.

A construtora dará orientações sobre umidades, caso sejam constatadas. Independente disso, sempre deve-se ventilar bem o imóvel.

R Caso ocorram vazamentos de gás, não acenda fósforos, não use objetos que produzam faíscas, nem acione os interruptores de luz. Feche todos os registros especialmente a torneira de gás, abra as janelas e portas. Chame urgentemente a assistência técnica da construtora se estiver dentro do prazo de garantias ou a empresa concessionária ou o Corpo de Bombeiros ou ainda chame um técnico.

Nunca teste ou procure vazamento, utilizando fósforos ou qualquer outro material inflamável.

R Cuidados com o gás.

1. As janelas devem ter permanente abertura. Se tiverem sido instaladas esquadrias em prédio em funcionamento deve sempre prever pelo menos uma parte fixa permanentemente aberta.
2. As mangueiras devem ser as normatizados ou, então tubulação em cobre entre o ponto de saída e aparelho.
3. As mangueiras e conexões que ligam a saída de gás ao fogão deverão ser adequadas de forma que evitem o super aquecimento.
4. Leia com atenção os manuais que acompanham os fogões e aquecedores (quando for o caso).
5. No caso de aquecedores, no local onde estão instalados é obrigatório que se mantenha a ventilação cruzada permanente exigida pelas normas (superior e inferior).

R Princípio de incêndio

1. No caso de princípio de incêndio ligar para o Corpo de Bombeiros, acionar o alarme de incêndio, automaticamente os membros da brigada de incêndio deve entrar em ação, dirigir-se as rotas de fugas;
2. Desligar o gás;
3. Desligar as chaves ou disjuntores gerais de energia.

Em situações extremas

• Em locais onde haja fumaça, manter-se junto ao chão para respirar
melhor. Usar, se possível, um pano molhado junto ao nariz;
• Sempre que passar por uma porta, fecha-la sem trancar;
• Sempre descer, nunca subir;
• Se não for possível sais esperar por socorro, mantendo os olhos
fechados e ficando no chão;
• Uma vez que tenha conseguido escapar, não retorne;
• Antes de abrir qualquer porta, toque com as costas da mão. Se estiver quente não abra;
• Em ambiente esfumaçados, fique junto ao piso, onde o ar é sempre melhor;
• Mantenha-se vestido, molhe suas vestes;
• Não tente salvar objeto, primeiro tente salvar-se;
• Ajude e acalme as pessoas em pânico;
• Fogo nas roupas: não corra, se possível envolva-se num tapete, coberta ou tecido qualquer e role no chão;
• Não procure combater o incêndio,a menos que você saiba manusear o equipamento de combate.

R Feche imediatamente o registro geral de sua unidade no barrilete (conjunto de registros de entrada e saída de água sob a caixa d’água superior) do edifício e verifique junto a administração a causa e acione empresa especializada.

R Desligue o quadro de disjuntores da caixa de entrada dentro da unidade e chame um profissional habilitado.

R Ao efetuar furos, para colocação de pregos ou buchas, tenha o cuidado de não furar tubulações de água, esgotos, gás ou elétrica. Consulte as plantas em poder do síndico.

R Veja as explicações na resposta a questão “Infiltrações de água por janelas e pela portabalcão de sacada”.

R Os forros de gesso, assim como os demais materiais sofrem dilatação. Caso se verifique o aparecimento das juntas das placas do forro de gesso, fato este devido a dilatação, o mesmo deve ser lixado, com posterior aplicação de massa corrida e pintado. Se com o tempo aparecer novamente, este processo deve ser repetido.

Para evitar que se quebrem, evite provocar qualquer tipo de impacto direto sobre os mesmos.

Do mesmo modo, deve ser evitada a colocação de ganchos ou suportes para pendurar vasos ou outro tipo de objeto.

R O projeto elétrico foi dimensionado e executado para atender a carga prevista para cada ponto. Assim verifique se não houve sobrecarga dos equipamentos eletro-eletrônicos, mau uso ou se trata de defeito dos mesmo. Tal item conta com as garantias descritas no QUADRO DE ESPECIFICAÇÃO DAS GARANTIAS.

R São válidas as mesmas explicações e recomendações dadas a seguir.

Como será esclarecido, trata-se de fissuras e não de rachaduras as quais tendem a se agravar nas áreas de cobertura; assim deve-se proceder rigorosamente conforme a orientação da questão seguinte, a fim de evitar infiltrações externas.

R Inicialmente é obrigatório esclarecer a diferença entre rachaduras, trincas e fissuras:

FISSURAS – pequenas aberturas, de até 1 milímetro, que ocorrem freqüentemente em revestimentos de argamassa ou juntas de blocos a vista. Geralmente sem conseqüências.

TRINCAS - aberturas um pouco maiores que as fissuras, de 1 a 3 mm. Poderão ou não ter conseqüências, o que exige avaliação técnica.

RACHADURAS - aberturas relativamente grandes — acima de 3 mm — normalmente, devido a problemas de acomodação ou de estrutura do prédio.Exigem providências.

Mais:

As variações térmicas (a temperatura de uma parede pode variar em São Paulo entre 5º C e 70º C) provocam dilatação e retração dos materiais empregados na construção.

Dado que esses materiais são heterogêneos __ concreto, aço, blocos cerâmicos, tijolos de barro, argamassa mista, argamassa de cimento, alumínio, vidros, cerâmicas, pedras e etc. __ o edifício “trabalha” heterogeneamente surgindo sempre em conseqüência fissuras e trincas.

Em alguns casos, são provocadas pela acomodação natural do edifício ao terreno.

É muito comum surgirem fissuras no encontro de alvenarias com pilares e com vigas.

As fissuras não significam nem trazem nenhum problema estrutural, (por se tratar de patologia perfeitamente normal ).

Elas são tratados pela atividade de pintura .Geralmente são aplicados produtos fabricados para esse fim, tais como “mastiques” e “sela-trincas”. Contam com garantias originais de 360 dias.Após isso fazem parte dos itens sob manutenção obrigatória do condomínio.

É comum que as fissuras retornem com o tempo, visto que este local foi o ponto encontrado para a trabalhabilidade da estrutura, devendo ser repetido o procedimento.

Mais:

Em todos os pisos externos surgem fissuras. Não há nada a fazer. Se desejar, o condômino poderá executar manutenção com fins estéticos. Se a fissura ocorrer em laje impermeabilizada e estiver provocando vazamento, então dever ser reparada, se estiver na garantia ou sofrer manutenção se estiver fora da garantia.

Em pisos internos não são comuns, contudo, normalmente as fissuras são inconseqüentes.

Em Vigas e Pilares, ainda que sejam observadas apenas pequenas fissuras e de extensão mínima, convém sempre examinar o problema por engenheiro especializado.

Com relação a trincas e rachaduras, sua caracterização, extensão e providências a serem tomadas, exigem avaliação técnica para as soluções recomendáveis.

A CONSTRUTORA COMO EMPRESA DE ENGENHARIA REGISTRADA REGULARMENTE NOS ÓRGÃOS COMPETENTES, AVALIARÁ, EM CADA CASO, AS PROVIDÊNCIAS A SEREM TOMADAS.

R Aqui também é necessário distinguir infiltrações e vazamentos.

INFILTRAÇÕES: penetração de pequena quantidade de água, a qual ou apenas pode gotejar ou umedecer lajes.

VAZAMENTOS: penetração de grande quantidade de água a qual escorre pelo lado oposto ao da penetração.

A impermeabilização de lajes, atendendo as normas técnicas, é executada com aplicação de manta feita de material elastômero (derivado de petróleo) o qual possui vida útil de 5 anos . Após esses 5 anos ,o material começa a se degradar — ou seja, vai aos poucos ressecando,tornando-se inelástico e quebradiço — e, assim, perde a sua capacidade impermeabilizadora. Atinge então o fim da vida útil, tal qual um pneu que chega a lona. É hora do condomínio de refazer a impermeabilização.

A construtora garante o funcionamento da impermeabilização.abrangendo vazamentos (exceto aquelas decorrentes de lençol freático) e infiltrações em geral (exceto aquelas provocadas por vizinhos).

Havendo defeitos, dentro do período de garantias, solicite a assistência técnica. Os reparos serão executadas afim de que seja coberto o prazo de 5 anos estipulado no termo de garantias.

Mais:

As lajes impermeabilizadas, tanto do térreo quanto das coberturas, foram executadas para funcionar sem infiltrações nem vazamentos, dentro do período de garantia. Porém é muito comum ocorrerem problemas.

Caso isto aconteça, o reparo deverá ser providenciado pelo fornecedor que executou originalmente o serviço, sob supervisão da construtora, pois somente as empresas especializadas é que detém a tecnologia de materiais, processos e mão de obra para fazer ou reparar impermeabilizações.

(Diga-se de passagem, estarem envolvidos além de tecnologia, aspectos de segurança de empregados e condôminos — por envolver produtos químicos (tóxicos) — riscos de incêndio e de acidentes).

Observe-se bem condições ligadas a esses reparos:

• Só podem ser efetuados em condições climáticas adequadas: entre dezembro e março ficam praticamente impossibilitadas de serem realizadas.
• Devem ser executados dentro de cronograma, exceto reparos provisórios de urgência, conforme critério técnico.
• Os serviços de reparo podem ser demorados, em vista das diversas fases existentes, como remoção de pisos, encontro de soluções de segurança, reparos na manta, testes de estanqueidade, subdivisões de áreas afetadas, (reparando-se uma de cada vez) refazimento de pisos.
• Aqueles executados próximos ao final do prazo de garantia, garantem a impermeabilização até completarem o prazo de 5 anos de garantia (ou 90 dias após os serviços, o que vencer por último), visto que após isso o material original já esgotou a vida útil.
• É praxe fixar-se um prazo de até 150 dias para execução do reparo.

Vejamos um exemplo de término de garantia:

Suponha que decorridos 54 meses do habite-se, surge vazamento num determinado ponto da laje do térreo (dentro portanto do prazo de garantia). Depois de 2 meses o serviço de reparo é concluído e entregue, inclusive com o teste de estanqueidade. Esse serviço conta então com garantia local e específica de 90 dias (3 meses).

Depois de mais 10 meses, portanto no 66º mês do habite-se, volta a pingar água no mesmo local. O síndico reclama de novo do “mesmo” vazamento, porem já não há mais garantia.

Esclareça-se aqui vários aspectos:

• Embora esteja pingando água no mesmo lugar, não se trata necessariamente do mesmo defeito na manta impermeabilizadora: acontece que a água quando se infiltra na laje, corre através desta até encontrar o ponto mais baixo e aí aparecer;
O surgimento de vazamento num determinado ponto não significa que haja danos na manta naquele ponto; no lugar em que manta foi reparada e testada é quase impossível aparecer voltar o antigo defeito: trata-se portanto de um novo defeito.
• Porém ainda que fosse o mesmo defeito original, a partir do reparo, a garantia para ele é de apenas 90 dias e a laje como um todo continua com a garantia inicial de 60 meses(5 anos) .
• Não há, nem pode haver, em hipótese nenhuma, extensão da garantia.
• A manta impermeabilizadora está no fim da sua vida útil: é natural que venham então surgir sucessivos problemas.(5) a essa altura (54 + 2+10 =66 meses), já se esgotou o prazo de garantia: cabe ao condomínio a partir de agora cuidar do problema.

NOTA: A construtora não responde por pisos especiais colocados e que não possam ser recuperados, correndo o eventual reposição dos mesmos por conta e risco do comprador.

R A manta impermeabilizadora expande-se e retrai-se com as variações de temperatura muito mais que a argamassa cimentícia que a recobre nos rodapés. Inevitavelmente ela provoca destacamento dos rodapés ou, na melhor das hipóteses, inúmeras trincas. Estas normalmente são inconseqüentes, porém, as vezes a própria manta se destaca. Neste caso, há o risco de haver infiltrações por trás da manta. Se isto acontecer, solicite assistência técnica.

R Normalmente nenhum, pois o que em geral se verifica é apenas rachaduras na proteção mecânica da impermeabilização (e não na laje).

Mais:

As lajes externas ou da cobertura (áreas descobertas) são impermeabilizadas. Os procedimentos consistem em regularização com argamassa, aplicação de prime, manta asfáltica, e por fim uma proteção em argamassa sem acabamento, chamada de proteção mecânica. Cada tipo de material, em cada camada, trabalha (dilata-se e retrai-se) de uma forma diferente, sendo que esta última deve trabalhar solta e ser flexível devido a dilatação e retração a que está sujeita. Esta dilatação e retração naturalmente provoca trincas ou rachaduras na camada superior, a proteção mecânica (que é apenas uma proteção a impermeabilização) as quais não prejudicam a impermeabilização. Porem apresentam aspecto aparente ruim, podendo dar a impressão ao leigo que existem problemas. (Na verdade se existissem problemas estes iriam se refletir no vazamento da impermeabilização).Quanto a aparência, esta só vai ser resolvida colocando-se algum tipo de piso, cerâmico ou de pedras.

Porém cuidado. Veja a resposta a questão seguinte.

R Pode–se colocar qualquer tipo de piso.

Mais:

A colocação desses pisos exigem vários cuidados particulares.

Em primeiro lugar, o proprietário ou o síndico deve ficar atento ao fato de que a grande maioria dos profissionais da área de construção civil não conhece a fundo os problemas de construção num edifício vertical, E PARTICULARMENTE OS RELACIONADOS A IMPERMEABILIZAÇÃO, executando os serviços como se fosse num piso sobre terra Ignoram que devido a forte insolação é preciso deixar juntas largas entre peças, bem como uma junta extra em cada pano (a cada 4 metros quadrados, por exemplo, o que vai variar de acordo com o material), sob pena do piso se destacar.

Em segundo lugar, a laje está dimensionada para suportar até 150 quilos por metro quadrado, porém alguns profissionais ignorando isso, acumulam pedras em certos lugares deixando sobre alguns pontos da laje algumas toneladas, o que pode vir a abalar a estrutura do prédio.Em terceiro lugar é muito comum, o “pedreiro” provocar danos a impermeabilização ou fazer arremates que irão gerar infiltrações. Dessa forma, um aparente simples piso exige alta qualificação.

Por último, é muito comum os profissionais jogarem nos ralos todo tipo de entulho fino, pó, restos de cimento e tintas etc., (seja livrando-se de entulhos, seja limpando os seus instrumentos) o que vai provocar entupimentos em canos de água pluviais e/ou de esgotos, podendo provocar sérios danos no prédio e especialmente nos apartamentos dos primeiros pavimentos.

Estes mesmos problemas ocorrem nas lajes do térreo (área comum).

Na dúvida, peça orientação a construtora.

Observe, porém que esses pisos não contam com garantias e que se tiverem que ser retirados, a recolocação corre por conta e risco do proprietário.

R Não é defeito de construção. Podem ter ocorrido pela própria dilatação do material, ou ainda, através de infiltrações por baixo do revestimento causando a descalcificação e desagregação da argamassa de assentamento, sendo geralmente agravado com o uso de máquinas de lavar tipo “Wap” e jatos de mangueira.

No caso da dilatação sofrida pela argamassa de assentamento das pedras, soleiras e peitoris, há garantia de 360 dias. Se o ocorrido estiver dentro do período de garantia, solicite assistência técnica, senão execute a manutenção.

No caso de refazimento recomenda-se usar cimento-cola (industrializado) flexível.

R Normalmente não deve haver destacamento do revestimento vertical externo. Porém se isso acontecer peça assistência técnica, com urgência. Esse item conta com garantia de 05 anos. Após isso compete ao condomínio cuidar do problema, o qual poderá acontecer a qualquer idade do prédio, principalmente nos mais antigos.

Observe o risco de acidentes que podem eventualmente ser provocados por quedas de material.

R Durante o processo construtivo pode ter ocorrido alguma imperfeição na colocação desse material ou ainda pode ter ocorrido movimentação da estrutura da edificação o que provocou destacamento ou afofamento do mesmo. Isto será reparado pela construtora dentro do prazo de garantias descritas no QUADRO DE ESPECIFICAÇÃO DE GARANTIAS.

Mais

Fica esclarecido, desde já, que caso se verifique a soltura generalizada de cerâmicas, ou seja — em diversos pontos, em grande quantidade e de forma anormal — será efetuado pela Construtora levantamento junto ao fabricante das peças as causas da patologia diagnosticada, pois habitualmente quando ocorre esse problema trata-se de defeito do material.

R A constatação do problema e a sua solução deverão ser executadas pela empresa que fabricou as esquadrias, que é quem conhece o assunto, tem técnicos treinados, materiais e componentes bem como ferramentas para efetuar eventuais reparos ou ajustes.

A solicitação de assistência técnica deve ser encaminhada a construtora, porém está deve aguardar inicialmente a visita e, quando for o caso, o reparo.

Um cuidado que se recomenda aos proprietários, por mais óbvio que pareça, é manter as janelas totalmente fechadas e travadas em ocasiões de chuvas fortes.

Veja outras recomendações no item XIII do “Breve Manual das partes do Edifício”

R Se o entupimento for apenas no apartamento, o desentupimento pode ser feito da maneira convencional.

Porém é comum haver entupimento de prumadas do prédio.Nesse caso exige-se outras providências.

Após a entrega do empreendimento é comum os moradores efetuarem em suas unidades serviços de gesso, pintura, limpeza, reformas, colocação e trocas de azulejo e piso, armários dentre outros. Sabe-se que esses prestadores de serviços freqüentemente ao efetuarem limpeza de seus serviços jogam os resíduos nos ralos, bacias e pias. Tais detritos com o tempo vão se agregando e solidificando e com o tempo entopem a tubulação.

Esses entupimentos também são acentuados pela desagregação e descalcificação de elementos cimentícios e polímeros (tais como pisos de cimento, rejuntes, que fizeram parte regularmente da construção) bem como folhas caídas, poeiras e outros.

Para sanar o problema deve ser feito o desentupimento/desobstrução das prumadas por empresas especializadas, dentro do programa de manutenções preventivas rotineiras.

Mais:

A rede de esgoto é parte muito importante de um apartamento. Toda tubulação de esgoto é testada antes da entrega do edifício.

1. Não jogue nada no vaso sanitário. Caso algum objeto caia no vaso sanitário, tipo sabão em pedra, pequenos brinquedos, escovas, absorventes etc., não acionar a descarga, efetuar a remoção dos mesmos, chamando um profissional, se for o caso.
2. Evite o uso excessivo de sabão nas máquinas de lavar (roupas ou pratos). Para evitar o retorno da espuma, é recomendável o uso de produtos biodegradáveis.
3. Além das prumadas coletoras principais, existem os ralos secos e sifonados. O ralo central do banheiro serve a todos os equipamentos, menos ao vaso sanitário, que possui sifão em sua própria estrutura. Todos os ralos possuem grelhas de proteção para evitar que detritos maiores caiam em seu interior ocasionando entupimentos. Nunca jogue gordura ou resíduos sólidos nos ralos das pias e lavatórios.
4. Para prevenir entupimentos ou mesmo desentupir pias e lavatórios, use apenas o desentupidor de borracha. Nunca utilize materiais à base de soda cáustica, arames ou ferramentas não apropriadas. É importante proceder a limpeza periódica de todos os ralos e sifões das pias e lavatórios.

Se o problema não for sanado na forma orientada acima, solicite os serviços a empresas especializadas

R Reformas e melhorias simples, sem acréscimo de área, podem normalmente ser feitas.

Convém tomar alguns cuidados como não agredir impermeabilizações e não sobrecarregar lajes com concentração excessiva de pesos decorrentes do armazenamento de pedras decorativas e pisos cerâmicos (esses problemas ocorrem freqüentemente, trazendo conseqüências negativas).

Modificações que impliquem em alterações na estrutura do edifício (como construção de piscina, cobertura de alvenaria ou garagens aéreas) só podem ser feitas mediante autorização da construtora pois podem abalar o edifício.

Mais:

Quaisquer acréscimo de área de construção exige regularizações e autorização dos respectivos Órgãos Públicos, implicando em: aprovação de projeto modificativo do Edifício, emissão de novo Auto de Conclusão com quitação de ISS perante a PMSP; quitação do INSS. averbação de nova Especificação de Condomínio É necessário assentimento por escrito da construtora (conforme dispõe o contrato de Venda e Compra), a qual é oficialmente a responsável pela edificação.

Quaisquer consultas neste sentido estarão sujeitas a critério técnico.

Quando o sistema construtivo for em alvenaria estrutural(é colocada placa de advertência no térreo), o comprador é proibido de efetuar quaisquer alterações, quebra ou rasgos em alvenaria sem prévia consulta e consentimento por escrito da construtora, transmitindo aos seus eventuais sucessores tal orientação.

A Construtora executa e entrega a edificação, de acordo com os projetos aprovados, memoriais e normas técnicas da ABNT. Caso o adquirente esteja autorizado a efetuar alguma modificação, caberá a este, a responsabilidade pela contratação de profissionais qualificados e habilitados para a execução, bem como as devidas autorizações, legalizações e averbações perante aos Órgãos Públicos Competentes e Condomínio.

A CONSTRUTORA NÃO ASSUME RESPONSABILIDADES POR REFORMAS QUE ALTEREM O PROJETO ORIGINAL, O QUE PODERÁ ACRESCENTAR A PERDA DA GARANTIA.

R A resposta é depende. Cada caso é um caso;

Em todos os casos a reforma ou modificação deve ser submetida a aprovação escrita da construtora As soluções em geral são as seguintes:

1. Play-ground — não deve ter problemas;
2. Churrasqueira — se não criar área coberta não tem problemas legais; porém é muito comum afetarem a impermeabilização e neste caso, há perda de garantia da mesma.
3. Novas vagas — a especificação de condomínio determina o número exato de vagas de garagens; antes de se fazer essa reforma deveria se ter respostas para as seguintes dúvidas: quem ficaria com as novas vagas? A criação destas se daria em detrimento de qual área comum? O projeto atende as imposições da lei? A modificação foi aprovada Em AGE?
4. Mesanino — representa modificação do projeto de construção aprovado pela Prefeitura e numa série de implicações de ordem cartorial e tributária; normalmente esse projeto é inviável.

R, Os halls são executados com nivelamento já mencionado chamado “piso zero”. Os halls não devem ser lavados, pois pode cair água no poço de elevadores. A limpeza deve ser feita com pano úmido.

Com relação ao Hall de entrada (térreo), sugere-se manter a porta fechada em dias de fortes chuvas.

R O para-raio foi executado de acordo com as Normas pertinentes (vide item do “Breve Manual da Partes do Edifício”). Ainda que aparentemente esteticamente feios, não devem ser removidos ou modificados a posição dos fios fixados no prédio.

R As vagas possuem a medidas mínimas de acordo com legislação. A construtora, verificando a possibilidade de um melhor aproveitamento do estacionamento no tocante aos espaços destinados as vagas bem como a manobra dos veículos, poderá remanejar as vagas, mas sempre obedecendo os espaços mínimos legais e a quantidade de vagas.

R Geralmente o estacionamento de veículos é operado pelos próprios moradores. Porem isto nem sempre acontece Por essa razão, o projeto de Prefeitura e o contrato de Compra e Venda prevêem que o estacionamento de veículos conta oficialmente com manobrista.

R Nestes casos se for impossível um acordo, deve-se passar a operar com manobrista, de acordo com o projeto.

R Edifício foi planejado e construído para submeter-se a intempéries normais, em relação a solidez e estabilidade da construção.

Não se acha preparado para suportar vendavais, temporais, furacões, abalos sísmicos e acidentes tipo choque de aviões e outros imprevistos.

Mais:

Itens como esquadrias, plantas vegetais, portas de vidro, espelhos, lustres, equipamentos de segurança (câmeras, por exemplo) equipamentos de lazer, equipamentos de piscina etc. podem sofrer abalos ou danos os quais não se acham cobertos pelas garantias concedidas pela construtora. Convém fazer seguro específico sobre isso.

R Os pisos em argamassa e de concreto, são executados de acordo com a finalidade prevista (veículos, pedestre, cargas e etc.). Com o tempo e o uso há o desgaste natural do material, necessitando de manutenção.

R As manchas ou mesmo vazamentos de água são perfeitamente normais em virtude de toda parede do sub-solo (“cortina”) estar diretamente em contato com a terra — ou até mesmo com lençóis freáticos externos, que em certos casos são verdadeiros “rios” subterrâneos — situação essa comum em qualquer prédio que possua subsolo. A impermeabilização nesses casos não é possível, pois para impermeabilizar essas áreas teriase que faze-lo por de trás da parede, ou seja cavar por baixo do vizinho e invadir seu terreno ou sua construção, às vezes numa profundidade de até 15 metros.

Mais:

A impermeabilização aplicada só na face interna, também não funciona( é ineficaz), pois a água aflui em forma de pressão negativa, ou seja, de fora para dentro. Esta força com o tempo descolaria quaisquer produtos aplicados, e concomitantemente a água encontraria um local na própria cortina para evasão. Essas “manchas” ou vazamentos não trazem problemas estruturais, pois a cortina já foi construída prevendo esta situação. Nos caso mais graves são executados drenos e,apenas por questão de aparência, recomenda-se a construção de paredes sem função técnica, para encobrir as manchas.

As infiltrações provocadas por vizinhos podem ser de várias origens, cada uma representando um problema e uma solução específica:

1. Esgotos quebrados
2. Vazamento em floreiras
3. Vazamento em pisos.

Nesses casos deve-se tentar negociar com vizinhos o conserto dos defeitos existentes em seu imóvel e que estão incomodando o condomínio.

R Os materiais em ferro estão sujeito a oxidação (fenômeno natural proveniente do contato do ferro com o ar), os quais se agravam mais quando estão expostas ao tempo. Assim é necessário efetuar as devidas manutenções sempre que for constatado tal situação. O ponto enferrujado deve ser tratado com produtos anti-corrosivos (tipo “Ferrox” ou “Zarcão”) e pintados tinta do tipo esmalte sintético ou tinta óleo. As garantia são de acordo com o QUADRO DE ESPECIFICAÇÕES DE GARANTIAS.

R Executado de acordo com o projeto, é utilizado plantas adequadas para cada local. Isto é importante, pois assim evita-se problemas do tipo em que raízes de plantas entopem ralos e drenos ou ainda agressão a impermeabilização (quando for caso de jardineiras suspensas). Mesmo assim, as plantas por serem seres vivos, podem conseguir, com o tempo vencer esses procedimentos e cuidados tomados.

Como são seres vivos e dependem de cuidados especiais, NÃO CONTAM COM GARANTIAS. Sob os canteiros e vasos nas saídas de água (seja através de ralos seja de businotes) são colocadas telas para evitar que a terra se escoe. Com o tempo as mesmas podem entupir Requerendo manutenções que cabe ao condomínio executar.

R Se devem a carbonatação decorrente de ataque de águas ácidas de chuvas aos subestratos de cimento (parte abaixo dos pisos cerâmicos ou de pedras).

As infiltrações de água (nas juntas de revestimentos cerâmicos ou pedras) ocorrem por trás do revestimento causando a descalcificação e desagregação da argamassa de assentamento, sendo geralmente agravado com o uso de máquinas de lavar tipo “Wap” e jatos de mangueira.

Verifique os rejuntes e proceda a limpeza semanal com escova de aço.

R O projeto elétrico foi dimensionado e executado de acordo com as normas. Caso haja, algum problema neste sentido, a queima é de imediato, ou seja, ao trocar a minuteria ela queimaria no primeiro uso. Da mesma forma que todos itens o material possui uma vida útil.

Tal item conta com as garantias descritas no QUADRO DE ESPECIFICAÇÕES DAS GARANTIAS.

R As fitas de suportes mencionadas são extremamente resistentes. Não temos registro de rompimento. Em todo o caso, a garantia é seis meses. Estando dentro da garantia solicite assistência técnica.

R O problema é mau funcionamento da bomba de esgotamento de água da caixa de retenção. A Garantia é de 180 dias.Recomenda-se urgente pedido de assistência técnica (se estiver na garantia) ou manutenção. Há no caso o risco de alagamento total do subsolo diante de chuvas mais fortes com sérios riscos e prejuízos.

R Se eventualmente alguém ficar preso no elevador, acionar o botão de alarme ou interfone.

O funcionário do condomínio lhe prestará socorro e chamará a empresa responsável pela conservação do elevador ou Corpo de Bombeiros. Caso o condomínio tenha optado pela manutenção com o próprio fabricante, o telefone encontra-se na lista de Concessionárias e Principais Fornecedores, entregue ao síndico.

Para identificação, informar o endereço do condomínio e/ou elevador que está com problema. No caso de falta de energia, os elevadores descerão gradativamente até o pavimento térreo abastecido pelo gerador (quando existir).

• Aguarde a abertura das portas e saia observando se há degrau entre a cabine e o pavimento.
• Não permita que nenhum funcionário do edifício abra a porta do elevador em caso de pane, aguarde a manutenção chegar. Este procedimento evita acidentes graves.
• Não atire lixo no poço do elevador. Esse lixo prejudica as peças que estão na caixa do elevador, causando danos e mau funcionamento do sistema.

NUNCA SAIA DO ELEVADOR SE ESTE TIVER PARADO ENTRE DOIS ANDARES.

R A durabilidade e bom funcionamento do imóvel depende do uso correto e da boa manutenção.

Mais:

A manutenção é extremamente importante pois;

• Prolonga a vida útil do bem indeterminadamente. A construção é feita para durar 50 anos , (desde que sejam refeitos os serviços cujos materiais tem vida útil curta como pinturas e mantas impermeabilizantes) mas uma manutenção bem feita pode fazê-lo durar 500 anos.
• Mantém as características de beleza, higiene e conforto
• Mantém e até aumenta o valor patrimonial do bem de raiz que é o imóvel

R A partir do recebimento das chaves (ou da colocação das chaves a disposição), a responsabilidade pela manutenção passa a ser do proprietário para a área privativa e do condomínio para área comum, independente das garantias que lhe são asseguradas.

TÃO IMPORTANTE QUANTO CONQUISTAR UM PATRIMÔNIO, É MANTÊ-LO.

R SIM. A manutenção é regulada por norma técnica - NBR 5674 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, a qual determina que a responsabilidade pela manutenção do imóvel é do Condomínio (para área comum) e do Condômino (para unidade autônoma).

Essa obrigação imposta pela norma NBR- 5674 é emitida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas por delegação da Lei federal no 4591/64.

As principais determinações dessa norma são;

• Manutenção das características funcionais
• Manutenção das características de segurança
• Manutenção das características de higiene
• Manutenção das características de conforto

A FALTA DE MATUTENÇÃO PODERÁ LEVAR A PERDA DAS GARANTIAS.

R É preciso lembrar que os materiais empregados na obra estão sujeitos a desgaste com o uso e com o passar do tempo, perdendo o pleno funcionamento ou atingindo o fim da vida útil,conforme o caso, após o que não cumprem mais a sua função. Essa é uma das razões de necessidade de manutenções.

Mais:

Além disso deve-se lembrar que as variações térmicas (a temperatura de uma parede pode variar em São Paulo entre 5º C e 70º C) provocam dilatação, e retração dos materiais empregados na construção.

Dado que esses materiais são heterogêneos - concreto , aço, blocos cerâmicos, tijolos de barro, argamassa mista, argamassa de cimento, alumínio, vidros, cerâmicas, pedras e etc. -- o edifício “trabalha” (isto é, dilata e retrai-se) heterogeneamente surgindo em conseqüência fissuras (pequenas aberturas do tamanho de 1 milímetro) e trincas (aberturas de 1 a 5 milímetros) e, em decorrência destas, infiltrações, quedas de azulejos, solturas de rodapés, de cerâmicas, de pedras, de argamassas, de revestimentos e desgastes de esquadrias, quedas de forros, etc.

Isso requer manutenções freqüentes.

A durabilidade e bom funcionamento de seu imóvel depende do uso correto e da boa conservação.

R Esses edifícios, invariavelmente apresentam sérias deficiências que depreciam consideravelmente o imóvel quer do ponto de vista estético quer do ponto de vista funcional.

Entre os problemas mais evidentes podem ser relacionados:

1. Aspecto sujo e mal cheiroso, transmitindo sensações desagradáveis;
2. Insalubridade devido a vazamentos no subsolo, em tubulações de água e esgoto e em janelas;
3. Desconforto decorrente de entupimentos (ralos, sifões, pias, vasos sanitários etc), de mau funcionamento de partes elétricas (tomadas, interruptores, disjuntores ou fusíveis etc) de quedas de pisos e azulejos, falta d’água decorrente de mau funcionamento de bombas d’agua.
4. Riscos de acidentes, as vezes fatais, devido a vazamento de gás e mau funcionamento de elevadores, quedas de janelas, quedas de revestimento externo,choques elétricos, incêndio, mau funcionamento de bombas de escoamento de água de sub-solos;
5. Risco de desmoronamento do edifício, devido a abalo da estrutura decorrente de problemas acima.

R A manutenção entendida como conservação do imóvel pode ser assim classificada:

PREVENTIVA:

Rotineira — efetuada rotineiramente quer através de uma equipe própria a qual deve regularmente inspecionar e efetuar reparos necessários;

Periódica — organizada para executar reparos periódicos na edificação.

NÃO PLANEJADA: serviços de urgência ou eventuais.

Os itens principais a serem acompanhados são:

Manutenção Preventiva Rotineira – Inspeção, testes, conservação, preservação, lubrificação, ajustes, pequenos reparos, recuperação, conserto e/ou substituição de:

1. Pára-raio(s);
2. Extintores, mangueiras e equipamentos contra incêndio;
3. Equipamentos de luz de emergência;
4. Bombas d’ água potável e de escoamento de águas servidas e pluviais,
(inclusive alternando o uso destas para evitar o super aquecimento).
5. Interfones;
6. Rede de águas potável pluviais e de esgoto, incluindo limpeza e desobstrução de:
• ralos, rufos e calhas.
• coberturas, clarabóias, terraços, etc.;
• tubos de queda, sifões, bueiros, valetas, poços e visita, fossas
sépticas e de outros dispositivos de escoamento e drenagem;
• poços, reservatórios e caixas de água;
• Replantio dos jardins;
7. Desinfecção sanitária;
8. Vidros e espelhos;

Manutenção Preventiva Periódica – Inspeção, testes, conservação, preservação, lubrificação, ajustes, pequenos reparos, recuperação, conserto e/ou substituição de:

9. Pequenos defeitos de estruturas (vigas, pilares, alvenarias e fundações) e juntas de dilatação;
10. Revestimentos de pavimentos, rodapés, lambris, paredes e tetos;
11. Portões, portas, janelas, venezianas, persianas, cortinas, dispositivos de operação;
12. Instalações hidráulicas, elétricas, telefônicas, de rádio, de televisão, de gás, seus dispositivos de operação e equipamentos;
13. Instalações de alarme, prevenção, defesa e ataque a incêndios e/ou riscos de roubo, seus dispositivos de operação, acessórios e equipamentos;
14. Equipamentos, instalações e dispositivos de operação de elevadores e outros meios mecânicos de acesso vertical;
15. Equipamentos e dispositivos de operação de resíduos sólidos (lixo e dejetos);
16. máquinas e motores em geral;

Manutenção não planejada

17. Reparos de defeitos surgidos na estrutura como vigas pilares, lages alvenarias , fundações e juntas.
18. Revisão,, reparos e atualização das redes elétrica e hidráulica
19. Tratamento dos revestimentos externos e internos para proteção da estrutura do edifício, pelo serviço de pintura, como aplicação de selatrincas e mastiques para vedação de fissuras, reparos em geral bem como repintura completa no prazo máximo de 4 (quatro) anos;
20. Refazimento da impermeabilização geral do edifício.

ALGUNS CONDOMÍNIOS NÃO FAZEM MANUTENÇÃO, DEIXANDO AGRAVAREM-SE DEFEITOS INICIAIS PEQUENOS

R As recomendação básicas para que sejam evitados problemas de funcionalidade do edifício são:

ÁREAS COMUNS:

1. Cuidado no uso das máquinas de lavagem pressurizadas (que destroem os rejuntes; refazê-los se necessário);
2. Ter sempre atualizado contrato de manutenção dos elevadores;
3. Cuidados especiais nos locais impermeabilizados, evitando sempre atingir a manta de impermeabilização
4. Em épocas de chuvas deve-se ter cuidados redobrados com as bombas do poço absorvente (em caso de mal funcionamento poderá ocasionar alagamento do subsolo);
5. Atenção especial para desentupimentos da tubulação de esgoto e águas pluviais ocasionadas por:
• detritos originários de reformas das unidades, elementos estranhos tais como: fraldas, absorventes etc.;

AREAS PRIVATIVAS

1. Aplicação de silicone nas esquadrias periodicamente e limpeza dos orifícios de drenagem das mesmas;
2. Refazimento de rejuntes de pisos e azulejos;
3. Limpeza de ralos e sacadas, retirando folhas e papeis que eventualmente possam provocar entupimento dos mesmos. Caso execute reformas no apartamento, não deixar os empregados lavarem ferramentas com argamassa junto aos ralos. Isto provoca entupimento nos andares abaixo.
4. Deixar sempre ventilados cozinha, banheiros e locais onde se encontram os aquecedores a gás (quando houver);
5. Aquecedores a gás (quando houver):
• Antes de abrir os registros de água quente, devem ser certificadas que não hajam obstrutores a linha (plugs);
• registro geral (água fria) do banheiro deve ser aberto por completo;
• Por questão de segurança, deverão serem abertas primeiramente, as passagens de água fria, antes da quente.
• Caso se note a falta d’água fria, o registro da água quente não deve ser aberto;
6. Não jogar nada no vaso sanitário, a não ser papel higiênico, e só este tipo de papel; nenhum outro tipo de papel deve ser jogado, nem mesmo o papel toalha. Caso algum objeto caia no vaso sanitário, tipo sabão em pedra, pequenos brinquedos, escovas, absorventes etc., não acionar a descarga, efetuar a remoção dos mesmos, chamando um profissional, se for o caso.

Nota importante:

A pintura é item fundamental da manutenção não planejada. Trata-se de um filme de revestimento de alta proteção e embelezamento do prédio, porem com vida útil limitada (em média a 4 anos) ao longo do qual vai sofrendo desgaste,ou seja, descoloramento e perda das funções.

O edifício deve receber pintura geral exterior, no máximo, a cada 4 (quatro) anos com tinta acrílica.

Após 1(um) ano da conclusão da pintura original,onde surgirem fissuras eventualmente trincas é necessária manutenção preventiva do revestimento externo da edificação, o que é feito através de serviço de pinturas que consiste na aplicação de sela-trincas, mastiques, refazimento de bolhas e nova pintura.

R Para a realização da manutenção preventiva rotineira, sugere-se a contratação ou treinamento de uma equipe própria de empregados do edifício.

A manutenção preventiva períodica pode ser executada por profissionais externos de nível técnico.

A manutenção não planejada deve ser executada por empresa especializada.

O SECOVI- Sindicato da Habitação edita um Manual específico sobre as orientações que devem ser seguidas para a contínua manutenção do edifício, entitulado “Manual das Áreas Comuns”.

OBS.: Existem empresas especializadas nos diversos itens de manutenções cuja contratação é recomendável, a critério do condomínio, dentro dos padrões de qualidade, preço e idoneidade.

R Os prazos recomendados podem ser resumidos dessa forma:

• Manutenção Preventiva Rotineira – permanente ( o tempo todo);
• Manutenção Preventiva Periódica – de acordo com cronograma estabelecido para manutenções;
• Manutenção Não Planejada – assim que forem detectados problemas.

Além disso, para as unidades autônomas sugere-se os seguintes itens e respectivos prazos de manutenção preventiva:

NOTA: Recomendamos a contratação de empresa especializada para realizar a manutenção preventiva de unidade autônoma.

R

a) PLANEJAMENTO DA MANUTENÇÃO

• Coordenar os serviços de manutenção para reduzir a necessidade de sucessivas intervenções;
• Minimizar a interferência dos serviços de manutenção no uso da edificação e a interferência dos usuários sobre a execução dos serviços de manutenção.
• Otimizar o aproveitamento de recursos humanos, financeiros e equipamentos.

O Planejamento da Manutenção deve abranger também uma previsão orçamentária para a realização dos serviços do programa e também deve incluir a reserva de recursos destinada á realização de serviços de manutenção não planejada e reposição de equipamentos ou sistemas após o término de sua vida útil. Deve-se lembrar que para alguns serviços específicos, por exemplo, limpeza de fachada o consumo de água e energia é maior, e, portanto, as contas poderão sofrer acréscimo neste período.

b) REGISTRO DA REALIZAÇÃO DA MANUTENÇÃO

São considerados registros as notas fiscais, contratos, laudos, certificados, termos de garantia e demais comprovantes da realização dos serviços ou da capacidade das empresas ou profissionais para execução dos mesmos.

Os serviços de manutenção realizados devem ser organizados de forma a comprovar as realizações das manutenções, auxiliar no controle dos prazos e condições de garantias, formalizar e regularizar os documentos obrigatórios (tais como renovação de licenças etc.)

Para facilitar a organização e a coleta dos dados, sugerimos a utilização do “Livro de Registro de Manutenção”, onde serão indicados os serviços de manutenção preventiva, corretiva, alterações e reformas realizadas no condomínio.

c) VERIFICAÇÃO DO PROGRAMA DE MANUTENÇÃO

Verificações do programa de Manutenção ou Inspeções são avaliações periódicas do estado de uma edificação e suas partes constituintes e são realizadas para orientar as atividades de manutenção. São fundamentais para a Gestão de um Programa de Manutenção Preventiva e obrigatórias, conforme preconiza a NBR 5674.

A definição da periodicidade das verificações e sua forma de execução fazem parte da elaboração do Programa de Manutenção Preventiva de uma edificação que deve ser feito logo após o auto de conclusão da obra. As informações contidas no Manual do Proprietário e no Manual das Áreas Comuns fornecido pela Construtora e/ou Incorporadora e o Programa de Manutenção Preventiva elaborado auxiliam no processo de elaboração das listas de conferência padronizadas (check-lists) a serem utilizadas, considerando:

• Um roteiro lógico de inspeção das edificações;
• Os componentes e equipamentos mais importantes da edificação;
• As formas de manifestação esperadas do desgaste natural da edificação;
• As solicitações e reclamações dos usuários.

• Serviços de urgência para imediata atenção;
• Serviços a serem incluídos em um programa de manutenção.

A elaboração de planilhas (check-list) de verificações deve seguir modelo feito especialmente para cada edificação, com suas características e grau de complexidade, sugerimos a seguir um modelo para facilitar o Síndico a realizar periodicamente as vistorias/ inspeções.

As verificações periódicas permitem que os responsáveis pela Administração da edificação percebam rapidamente pequenas alterações de desempenho de materiais e equipamentos, viabilizando seu reparo com maior rapidez e menor custo, sem contar a melhoria na qualidade de vida e segurança dos moradores e na valorização do empreendimento.

d) MODELO DE LIVRO DE REGISTRO DE MANUTENÇÃO

R A palavra condomínio significa “propriedade comum”. O condomínio é agora chamado de condomínio edilício pelo novo Código Civil. Viver em condomínio exige um espírito diferente, uma vez que existem áreas de domínio comum e áreas privativas.

O direito de uso da área comum é a obrigação de conservar o que é de todos, são condições básicas para a vida em condomínio. Em termos de propriedade, a cada área privativa corresponderá uma fração ideal na área comum.

Todos os condôminos devem contribuir para suas despesas, além de acatar o novo código Civil, a Convenção, o Regulamento Interno e as decisões das Assembléias.

R O Corpo Diretivo do edifício é composto pelo síndico, sub-síndico (quando for o caso) e o conselho fiscal e/ou conselho consultivo. A Administradora executa os serviços referentes a parte legal, financeira e administrativa; pode assessorar o corpo diretivo mas não decidir.

R O síndico é o representante legal do condomínio, em juízo ou fora dele. O síndico pode ser condômino ou pessoa física / jurídica estranha ao condomínio, eleito em Assembléia, de acordo com a Convenção de Condomínio. Pode ou não ser remunerado. O síndico tem várias atribuições e responsabilidades legais importantes; os demais membros do corpo diretivo apenas o assessoram.

A atividade de síndico é bastante complexa.

Para ajudar os síndicos dos cerca de 30.000 edifícios de São Paulo, o SECOVI – Sindicato da Habitação, editou um manual cuja consulta é indispensável, chamado Manual do Síndico contendo os principais temas relacionados a atividade, inclusive com uma seção de esclarecimento de duvidas em forma de perguntas e respostas.

Além disso, existem constantemente feiras, congressos, cursos e publicações (livros e revistas) dirigidas aos síndicos.

O mandato de síndico é periódico (não pode exceder a 2 anos, permitida a reeleição). Assim deve agir da forma mais equilibrada e pronto a prestar contas futuramente.

R Os instrumentos legais que o proprietário deve conhecer são os seguintes:

Especificação de condomínio — é o documento que detalha as características de cada unidade autônoma bem como das áreas comuns; é com base nele que é outorgada a escritura de cada unidade.

Convenção de Condomínio — é o documento que contém os direitos e obrigações dos condôminos.

Regulamento interno — é o conjunto de normas e procedimentos referentes ao comportamento e a conduta dos moradores.

Assembléia Geral Ordinária (AGO) — é a reunião anual obrigatória pelo Código Civil na qual devem ser deliberados: ( a ) o orçamento de despesas: (b) as cotas de contribuição dos condôminos; (c) a prestação de contas do ano encerrado;(d) a eleição do corpo diretivo.

Assembléia Geral Extraordinária (AGE) — é a reunião que trata oficialmente assuntos de interesse do condomínio não previstos na AGO.

R O proprietário deve obrigatoriamente realizar manutenção em sua unidade de acordo com este manual bem como prover os recursos para o Programa de Manutenção Preventiva das Áreas Comuns.

Veja na questão sobre “ Recomendações Importantes . . .” as providências que devem ser seguidas para que o proprietário continue usufruindo adequadamente do imóvel e das garantias oferecidas pela vendedora (construtora e fornecedores).

R O proprietário deve tomar diversos cuidados referentes a sua segurança particular bem como em relação as providência que podem afetar o condomínio. Os principais itens são os seguintes:

a) VAZAMENTOS EM TUBULAÇÃO DE GÁS

Caso se verifique vazamento de gás de algum aparelho, como fogão ou aquecedor, feche imediatamente os respectivos registros. Mantenha os ambientes ventilados, abrindo as janelas e as portas. Não utilizar nenhum equipamento elétrico ou acionar qualquer interruptor. Caso perdure o vazamento, solicitar ao zelador/gerente predial o fechamento da rede de abastecimento. Acionar imediatamente a concessionária competente, o fornecedor dos equipamentos ou o Corpo de Bombeiros.

b) VAZAMENTOS EM TUBULAÇÃO DE ÁGUA

No caso de algum vazamento em tubulação de água quente ou água fria, a primeira providência a ser tomada é o fechamento dos registros correspondentes. Caso perdure o vazamento, fechar o ramal abastecedor da sua unidade. Quando necessário, avisar a equipe de manutenção local e acionar imediatamente, caso necessário, uma empresa especializada em desentupimento.

c) ENTUPIMENTOS EM TUBULAÇÕES DE ESGOTO E ÁGUAS PLUVIAIS

No caso de entupimento na rede de coleta de esgoto e águas pluviais, avisar a equipe de manutenção local e acionar imediatamente, caso necessário, uma empresa especializada em desentupimento.

d) CURTO CIRCUITO EM INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

No caso de algum curto circuito, os disjuntores (do quadro de comando) desligam-se automaticamente, desligando também as partes afetadas pela anormalidade. Para corrigir, é só voltar o disjuntor correspondente “a sua posição original, tendo antes procurado verificar a causa do desligamento do disjuntor, chamando imediatamente a firma responsável pela manutenção das instalações do condomínio, através do zelador/gerente predial e/ou administradora.

No caso de curto-circuito em equipamentos ou aparelhos, procurar desarmar manualmente o disjuntor correspondente a chave geral.

e) SEGURANÇA PATRIMONIAL

A segurança é um item que merece atenção especial. Verifique com o sindico se foi contratado seguro contra incêndio e outros sinistros (obrigatório), abrangendo todas as unidades, partes e objetos comuns; Garanta a utilização adequada dos ambientes para os fins que foram destinados, evitando utiliza-los para o armazenamento de materiais inflamáveis e outros não autorizados; Garanta a utilização adequada dos equipamentos das áreas comuns para os fins que foram projetados.

f) ADMISSÃO DE ESTRANHOS AO CONDOMÍNIO

Verifique se há critérios de acesso para visitantes, fornecedores, representantes de órgãos oficiais e das concessionárias;

g) LANÇAMENTO DE OBJETOS E RESÍDUOS DE OBRAS NAS PIAS, RALOS E VASOS SANITÁRIOS

É muito comum em caso de qualquer obra ou serviço, os profissionais lançarem resíduos como sobra de tintas, rejuntes gesso etc., que fatalmente irão entupir tubulações de esgoto e águas pluviais no subsolo e térreo, provocando danos e dissabores na área edificada do térreo e nos primeiros andares.

O proprietário que provocar isso, além de sua falta de solidariedade de condômino poderá ser responsabilizado civilmente.

h) LANÇAMENTO DE LÍQUIDOS E SÓLIDOS PELAS JANELAS

Qualquer objeto atirado pela janela, com a aceleração, adquire velocidade capaz de ferir e até matar alguma pessoa no térreo.

Evite de todas as formas que isto possa acontecer.

i) APOIO DE EXCESSO DE CARGA NAS LAJES (acima de 150 quilos p/ m²)

No caso de reformas ou melhorias, freqüentemente são concentrados materiais que excedem a carga suportável pela laje que é de 150Kg por m2.

Nesse caso, espalhe os materiais, de maneira a ficar dentro do limite de 150 kg. por m2.

R A Barroco disponibiliza os seguintes documentos:

1. Manual do proprietário elaborado pelo Secovi;
2. Manual das áreas comuns elaborado pelo Secovi;
3. Manual do Síndico elaborado pelo Secovi;
4. Pasta contendo cópias de Certificados de Garantias;
5. Lista de endereços de concessionárias e fornecedores.